▶ 배당요구종기결정, 공고·고지
● 배당 요구의 종기결정
경매개시결정에 따른 압류의 효력은 채무자에게 그 결정이 송달되거나 개시결정 기입등기가 된 때에 발생한다.
집행법원은 그 효력이 생긴 때부터 1주 안에 채권자들이 배당요구를 할 수 있는 종기를 결정한다.
배당요구의 종기는 매각기일 이전의 날짜로 결정된다.
● 배당요구종기 공고
배당요구종기가 결정되면 법원은 즉시 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 공고
배당요구종기가 결정되면 최선순위 전세권자와 매각절차의 진행과정에서 알게된 임차권자 등에게 고지한다.
저당권, 가압류채권 등에 대항할 수 있는 '최선순위 전세권'은 원칙적으로 매수인에게 인수되지만, 배당요구종기까지 배당요구를 하면 전세권이 소멸되므로 전세권자에게 선택권행사의 기회를 부여한다.
● 배당요구를 하지 않은 경우 불이익
배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있는 채권자가 아니라면 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야만 배당을 받을 수 있다.
배당요구를 하지 않은 경우, 선순위 채권자라도 경매절차에서 배당을 받을 수 없다.
또한 자기보다 후순위 채권자로서 배당을 받은 자를 상대로 부당이득반환청구를 하여 배당액에 해당하는 금액을 돌려받을 수도 없다.
※ 배당요구 종기까지 배당요구해야 할 채권자
1. 집행력있는 정본을 가진 채권자
2. 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자
3. 민법·상법, 그 밖의 법률에 의해 우선변제청구권이 있는 채권자 (등기 안된 임차보증금채권, 임금채권 등)
4. 국세 등의 교부청구권자
5. 국세 등 조세채권 외에 국민건강보험법, 산업재해보상보험법, 국민연금법에 의한 보험료 기타 징수금의 청구권을 갖는 자
※ 배당요구를 하지 않아도 배당받을 수 있는 채권자
1. 첫 경매개시결정등기 전에 이미 등기를 마친 담보권자, 임차권등기권자, 체납처분에 의한 압류등기권자, 가압류권자
2. 배당요구종기까지 한 경매신청에 의해 이중경매개시결정이 된 경우 이중경매신청인
▶ 채권신고 등의 최고
● 공과를 주관하는 공무소에 대한 최고
법원은 조세 기타 공과를 주관하는 공무서에 대하여 경매할 부동산에 관한 채권의 유무와 한도를 배당요구의 종기까지 통지하도록 최고한다.
이는 우선채권인 조세채권의 유무, 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고도 남는 잉여가 있는지 여부를 확인하기 위함과 주관 공무소로 하여금 조세 등에 대한 교부청구의 기회를 주기 위함이다.
● 이해관계인에 대한 채권신고의 최고
법원은 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자 등에 대하여 자신의 채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대채권에 관한 계산서를 배당요구 종기까지 제출하도록 최고한다.
이 역시 우선채권의 유무, 잉여가 있는지 여부를 확인하고, 배당요구의 기회를 주기 위함이다.
※ 이해관계인?
1. 압류채권자와 집행력있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자
2. 채무자 및 소유자
3. 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자
- 경매개시결정 시점이 아닌 경매신청기입등기 시점을 기준으로,
그 당시에 이미 등기가 되어 등기부에 나타난 자를 말하며 용익권자(전세권자, 지상권자, 임대차등기를 한 임차권자), 담보권자(저당채권에 대한 질권자, 저당권자), 가등기권자, 공유자 등이 해당함.
(단, 가압류권자, 가처분권자 등은 해당하지 않음)
4. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 사람
- 유치권자, 점유권자, 특수지역권자, 건물등기 있는 토지임차인, 인도 및 주민등록을 마친 주택임차인,
상가건물임대차보호법 제3조 1항에 따라 인도와 사업자등록신청을 마친 상가건물임차인, 법정지상권자,
경매개시결정 기입등기 후 소유권을 취득하거나 용익권, 담보권설정등기를 한 자로서 매각허가결정이 있을 때까지 집행법원에 대하여 스스로 이러한 권리를 증명한 자.
▶ 매각물건명세서 작성 및 현황조사보고서·평가서 비치
● 취지
법원은 매각물거명세서·현황조사보고서 및 평가서 사본을 법원에 비치한다.
매수희망자들에게 사려는 부동산에 관한 정확한 정보를 제공함으로써 예측하지 못한 손해를 입는 것을 사전 방지한다.
● 매각물건명세서 작성
매각물건명세서는 집행법원의 인식을 기재한 서면에 불과하고 재판이 아니므로 그 작성행위는 일종의 사실행위에 속한다.
법관의 서명이나 기명날인이 필요하지 않지만, 법원이 작성하였음을 명백히 하기 위해 그 서면 우측 상단에 법관이 날인을 하며 간인도 법관이 한다.
매각물건명세서 사본은 매각기일마다 그 1주일 전까지 사본을 비치한다.
법원은 매각물건명세서를 작성함에 있어 필요한 경우에는 이해관계인 그 밖의 참고인(점유취득 시기 등이 불명확하나 임차권을 주장하는 자, 현황조사를 실시한 집행관 등)을 심문할 수 있다.
● 매각물건명세서 정정
매각물건명세서 작성은 재판이 아니라 일종의 집행처분에 불과하므로 그 기재에 정정사항이 발생할 경우, 비치 열람을 한 후에라도 직권으로 정정할 수 있다.
정정할 때에는 무엇을 무엇으로 정정했는지 명백히 기재해야 한다.
● 기재사항
- 부동산 표시 (1호)
- 점유관계와 관계인 진술 (2호)
집행관 현황보고서 또는 감정인 평가보고서 등에 의해 매각부동산의 점유자와 그 점유권원(임차권 또는 전세권설정 등), 점유 기간(임대차 기간 등), 차임 또는 보증금에 관한 관계인 진술(액수, 선급여부 등), 임차인이 있는 경우 배당요구 여부, 전입신고일자 및 확정일자 유무와 날짜 등을 기재한다.
채무자가 목적물을 전부 점유하고 있는 경우에는 채무자가 점유자란 사실을 기재하며, 점유권원, 점유기간 등을 기재할 필요없다.
- 매각으로 효력을 잃지 않는 부동산 위의 권리 또는 가처분 (3호)
유치권은 매수인에게 인수되나, 등기된 부동산에 관한 권리가 아니므로 본호에 따른 기재사항이 아니다.
다만 유치권자라고 주장하는 자도 점유를 하고 있는 경우에는 유치권의 존부와 관계없이 2호에서 정한 점유자로 기재한다.
- 지상권의 개요 (4호)
● 열람을 위한 비치
- 비치·열람
매각물건명세서가 작성되면 사본을 현황조사보고서, 감정평가보고서 각 사본 1부와 같이 사건별로 분철한 후 경매계 사무실 등 적당한 곳에 일반인이 열람할 수 있도록 비치한다.
매각물건명세서는 매각기일마다 1주일 전까지 작성, 비치하여야 한다.
- 비치기간
매각물건명세서 사본은 매각기일마다 그 1주일 전까지 비치한다.
각 매각기일까지 계속 비치하며, 매각대금이 납부되면 적당한 방법으로 폐기한다.
- 열람
비치기간 중 누구라도 집무시간 내에 무료로 자유롭게 열람할 수 있다.
열람만 가능하며 복사권은 인정되지 않는다.
다만, 타인의 열람에 방해가 되지 않는 한 자비로 복사하는 것은 열람방법의 연장으로서 인정해도 무방하다.
▶ 최초매각기일, 매각결정기일 지정·공고·통지
● 매각결정기일 지정·공고
법원은 매각준비절차가 끝나고 경매절차를 취소할 사유가 없다면 매각기일과 매각결정기일을 지정, 공고한다.
매각기일은 공고일로부터 14일 이상의 간격을 두고, 매각결정기일은 일반적으로 매각기일로부터 7일 후로 정하며 실무상 3~4회 정도의 기일을 일괄하여 지정한다.
● 매각기일공고
매각기일공고는 공고사항을 기재한 서면을 법원 게시판에 게시한다.
최초 매각기일 공고는 신문, 법원경매정보사이트에 공고한다.
● 이해관계인에 대한 통지
법원은 기일입찰의 경우, 매각기일과 매각결정기일을 이를 이해관계인에게 통지한다.
이 때 통지는 경매기록에 표시된 이해관계인 주소로 송달하며, 발송된 때에 송달된 것으로 본다.
권리신고를 안한 주택임차인에게 매각기일 및 매각결정기일 통보를 하지 않았다고 해도 이는 매각허가결정에 대한 불복사유가 되지 않는다.
▶ 매각기일 실시
● 매각방법 지정
법원은 해당 부동산에 대한 경매절차(기일입찰/기간입찰) 방법을 정한다.
● 매각 방법
- 호가경매
매각기일에 공개적으로 호가를 불러 가장 높은 가격을 부른 사람이 낙찰 받는 방법
- 기일입찰
남들 모르게 가격을 쓴 종이를 봉투에 넣고 밀봉하여 높은 가격을 쓴 사람이 낙찰 받는 방법
- 기간입찰
입찰기간에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고 매각기일에 개찰하는 방법
- 1기일 2회 입찰
매각기일에 유찰된 경우, 최저매각가 저감없이 즉시 2회 입찰을 실시하는 방법
※ 매수신청을 할 수 없는 사람
1. 채무자 (임의경매에서 채무자가 아닌 소유자는 매수신청을 할 수 없다)
2. 매각절차에 관여한 집행관 및 그 배우자, 4촌 이내 친족
3. 매각 부동산을 평가한 감정인 및 그 배우자, 4촌 이내 친족
4. 집행법원의 사법보좌관 또는 판사, 법원직원(참여관, 실무관)
5. 재매각절차에서 전 매수인
*저당부동산의 제3취득자(현 소유자), 담보제공자(물상보증인)는 매수신청 가능
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