[부동산 강제집행] 경매신청부터 비용까지

 

▶ 부동산 경매
 
부동산 경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물(부동산)을 대상으로 물건을 팔고자 하는 사람(매도인)이 물건을 사고자 하는 다수의 사람(매수 희망인)에게 매수의 청약을 실시해서 하는 경우와 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 법원에 경매를 신청하는 경우가 있다.

법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 그 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 것이 법원경매다.
 
 

---

▶ 부동산 경매 유형
 
1. 사경매와 공경매
경매는 경매를 집행하는 주체에 따라 사경매와 공경매로 나뉜다.

사경매는 개인이 주체가 되어 경매를 실시하는 반면, 공경매는 국가기관이 주체가 되어 경매를 실시한다.

공경매에는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있다.
 

2. 임의 경매와 강제 경매
임의 경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매이므로 집행권원이 필요 없다.
 
강제경매는 집행권원(확정판결, 화해조서 확정된 지급명령, 공정 증서 등)을 가지고 있는 채권자가 그 집행권원에 표시된 이행청구권의 실행을 위해서 채무자 소유 부동산을 압류한 후 매각시켜 그 매각대금에서 금전채권의 만족을 얻는 강제집행절차이다.
 
 

---

▶ 부동산 경매 대상

1. 토지
대지, 농지, 산지 등의 토지는 부동산 경매의 대상이될 수 있다.
 
2. 토지의 정착물
주택, 상가건물 등의 건물은 토지와 별개의 독립된 부동산으로 취급되므로 부동산 경매의 대상이 될 수 있지만 도랑이나 돌담 등의 건축물은 토지의 본질적인 구성부분이 되는 정착물로서 토지와 분리해서 경매될 수 없다.

또한 건물이 독립된 부동산의 요건을 갖추기 위해서는 최소한의 기둥, 지붕, 주벽이 있어야한다.

3. 수목
토지위에 자라고 있는 수목이 미등기된 경우, 그 수목을 토지의 일부로 보기때문에 토지와 분리해서 경매할 수 없다.

그러나 소유권보존등기를 한 수목(입목)이거나 *명인방법을 갖춘 수목은 부동산으로 보기 때문에 토지와 분리해서 경매할 수 있다.
 
*명인방법: 수목의 집단 또는 미분리 과실의 소유권이 누구에게 속하는지를 제 3자가 알 수 있도록 공시하는 방법으로, 경계를 구분하고 소유자의 이름이 적힌 팻말을 설치하는 등의 방법.

 

4. 공유 부동산
다른 사람과 부동산을 공유하고 있는 경우, 그 공유지분은 독립해서 부동산 경매 대상이 된다.

그러나 아파트 등 집합건물의 대지사용권은 전유부분과 분리해서 처분할 수 없으므로, (특약이 없는 한) 그 대지사용권에 관한 공유지분만 경매될 수 없다.
 
 

---

▶ 부동산 경매 신청
 
1. 신청서 작성
신청서에는 채권자와 채무자표시를 하고 대리인이 있을 때는 대리인의 표시를 해야 한다.

부동산의 표시, 경매 원인이된 채권, 집행할 수 있는 일정한 집행권원, 법원의 표시를 기재해야 한다.
= 담보권실행을 위한 부동산경매신청서 (임의경매), 부동산강제경매신청 (강제경매)
 
2. 신청 서류
임의 경매의 경우,
담보권 실행을 위한 경매이기 때문에 집행권원(확정판결, 화해조서 확정된 지급명령, 공정 증서 등)이 필요없다.

별도로 재판을 하여 판결문을 받을 필요없이 임의경매신청서, (부동산)목록, 담보권 등기가 되어 있는 등기부등본, 담보권설정계약서 사본, 대리인이 제출할 경우 위임장, 채권자 또는 채무자가 법인일 경우 법인등기부등본 등이 필요하다.
 
3. 신청 비용
- 인지액과 송달료
인지는 1건 5,000원, 송달료는 1회 4,800원이며, (이해관계인 수+3)X10회분으로 준비된다.
 
- 증지
1필지당 3,000원
 
- 등록세, 교육세
등록세는 청구금액의 2/1,000 교육세는 등록세액의 20/100 이다.
강제경매 부동산이 있는 곳의 관할 시, 군, 구청 세무과에 가서 등록세과세표준 및 세액신고서를 작성, 신고하여(목록 1통을 제출 해야 함) 고지서를 발급 받아 가까운 은행에 납부하면 된다.
 
- 신문공고료
건당 22만원. 경매 목적물이 다수인 경우 추가 발생이 가능하다.
 
- 부동산 현황조사료
7만원. 도서지역 등 특수한 경우에는 추가발행할 수 있다.

- 매각수수료 (매각대금 기준)
● 10억원 초과 : 3,903,000원
● 5억원 초과 10억원 이하 : (매각대금 - 5억원) X 0.002 + 2,903,000원
● 3억원 초과 5억원 이하 : (매각대금 - 3억원) X 0.003 + 2,303,000원
● 1억원 초과 3억원 이하 : (매각대금 - 1억원) X 0.005 + 1,303,000원
● 5,000만원 초과 1억원 이하 : (매각대금 - 5,000만원) X 0.01 + 803,000원
● 1,000만원 초과 5,000만원 이하 : (매각대금 - 1,000만원) X 0.015 + 203,000원
● 1,000만원 이하 : (매각대금 - 10만원) X 0.2 + 5,000원
● 10만원 이하 : 5,000원
 
- 유찰 수수료
6,000원 (1회 유찰 수수료 1,000원 X 6회분)
 
- 감정 수수료 (평가기준 금액)
※ 일반감정의 경우 (토지, 일반건물(아파트 제외), 선박, 광업권, 어업권 등)
● 140,909,090원 까지 : 316,800원
 
● 140,909,090원 초과 2억원 까지 :
{((기준금액X0.0011+145,000원)X0.8)+48,000원}X1.1
 
● 2억원 초과 5억원 까지 :
{((기준금액X0.0011+145,000원)X0.8)+88,000원}X1.1
 
● 5억원 초과 10억원 까지 :
{((기준금액X0.0009+245,000원)X0.8)+88,000원}X1.1
 
● 10억 초과 50억원 까지 :
{((기준금액X0.0008+345,000원)X0.8)+88,000원}X1.1
 
● 50억원 초과 9,507,142,857원 까지 :
{((기준금액X0.0007+845,000원)X0.8)+88,000원}X1.1
 
● 8,507,142,857원 초과 : 6,000,000원

※ 아파트 감정의 경우
● 179,870,129원 까지 : 316,800원
 
● 179,870,129원 초과 2억 까지 :
{((기준금액X0.0011+145,000원)X0.7)+48,000원}X1.1
 
● 2억원 초과 5억원 까지 :
{((기준금액X0.0011+145,000원)X0.7)+88,000원}X1.1
 
● 5억원 초과 10억원 까지 :
{((기준금액X0.0009+245,000원)X0.7)+88,000원}X1.1
 
● 10억원 초과 50억원 까지 :
{((기준금액X0.0008+345,000원)X0.7)+88,000원}X1.1
 
● 50억 초과 11,037,755,102원 까지 :
{((기준금액X0.0007+845,000원)X0.7)+88,000원}X1.1
 
● 11,037,755,102원 초과 : 6,000,000원
 
 
4. 신청서 제출 (관할법원)
신청서는 판결문이나 기타 집행권원을 받은 법원일지라도 그 법원에 제출할 것은 아니고 그 부동산이 있는 곳의 지방법원에 신청해야 한다.

이 관할은 전속관할이므로 당사자의 합의에 의해 다른 법원을 관할법원으로 정할 수 없으며 변론관할도 생길 수 없다.

관할권없는 법원에 강제경매신청을 한 경우에는 법원은 직권으로 관할의 유무를 조사한 후 관할권이 없다고 인정되면 관할지방법원에 이송해야 하며, 신청을 각하하여서는 안된다.

법률 또는 이 규칙에 따라 부동산으로 보거나 부동산에 관한 규정이 준용되는 것에 대한 강제집행은 그 등기 또는 등록을 하는 곳의 지방법원이 관할한다.

부동산이 여러 지방법원의 관할구역에 있는 때에는 각 지방법원에 관할권이 있으나, 이 경우 법원이 필요하다고 인정한 때에는 사건을 다른 관할 지방법원으로 이송할 수 있다.

당사자에게 신청권은 없으나 직권발동을 촉구하는 뜻에서 이송신청을 하는 것은 무방하다.

여러 개의 부동산이 별개의 지방법원의 관할구역 내에 산재하고 있는 경우에는 각별로 관할이 생기며 동일절차에 의해 경매할 수 없지만, 법원은 각각 경매신청 된 여러 개의 재산 또는 다른 법원이나 집행관에 계속된 경매사건의 목적물에 대하여 일괄 매각의 결정을 한 다음. 다른 법원 또는 집행관으로부터 그 목적물에 대한 경매사건을 이송받아 병합할 수 있다.

반응형