임차권등기명령(대항력+우선변제권) 신청 서류와 방법

반응형

▶ 임차권등기명령제도의 개념

 

임차인이 임대차 기간이 종료되었을때 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게되는 경우, 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워집니다.

 

이러한 문제를 해결하기 위해 '임차권등기명령제도'는 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지/취득하게 하면서 임차주택에서 이사할 수 있게하는 제도입니다.

 

 

 

▶ 임차권등기 효과

 

· 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우, 대항력 및 우선변제권은 유지됩니다.

 

임차주택에 담보권(저당권 등)이 설정되어 있지않은 상태에서 임차권등기를 마친 경우, 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 종전의 임차주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선변제받을 수 있다는 것입니다.

 

· 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우, 보증금반환이 안된 상태에서 이사가면 대항력을 상실하게 됩니다. 임차권등기를 마쳐야 대항력 및 우선변제권을 취득하게 됩니다.

 

이때 대항력과 우선변제권 기준은 임차권등기를 마친 시점을 기준으로 하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 담보권(저당권 등)이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인(낙찰자)에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없습니다.

 

※ 임차권등기는 전입일자(임대차계약/확정일자) 기준으로 유효하며, 전입일자가 없으면 접수일자를 기준으로 합니다

 

※ 보증금 반환이 완료되야 명도 의무가 발생되기 때문에 보증금 반환이 완료될 때까지 임차주택의 점유 유지를 주장할 수 있습니다. (다만, 월세 계약인 경우 월세는 납부)

 

 

 

▶ 대항력이 인정안되는 경우

 

· 경매주택의 전 소유자가 임차인인 경우 (소유권이전 등기일 다음날부터 대항력이 인정되기 때문)

 

· 부부간의 임대차 계약 (이혼 시, 대항력 시점은 가족관계등록부에 이혼 판결문/결정문이 신고된 다음날부터 인정)

 

· 자녀-임대인, 부모-임차인 간의 임대차 계약

 

· 부모와 미성년 자식간의 임대차 계약

 

· 동일 세대를 구성하는 가족간의 임대차 계약 (별도 세대로 구성되어 있고 보증금이체 증거 등이 있다면 인정)

 

 

 

▶ 임차권등기명령 신청

 

· 임대차가 끝난 후, 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임대차 계약기간 만료 후 1개월 이내에 임차권등기명령을 신청

 

· 임차권등기명령 신청서를 작성하여 임차주택 관할 법원(민사신청)에 방문하여 접수

(대한민국 법원 전자소송 사이트 통해 인터넷 접수 가능)

 

· 임차인은 임차권등기명령 신청 비용을 임대인에게 청구 가능 (통상 보증금 전액 반환 시 받음)

 

· 임대인은 보증금반환채권을 지체한 것에 대한 지연손해금채권(연 12%)을 가짐

 

※ 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류

 

· 임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물 등기사항 증명서

 

· 임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(건축물대장)

 

· 임대차계약증서

 

· 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류

 

· 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서

 

· 임대차 목적물에 관한 등기부상의 용도가 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류

 

간단하게 말하자면,

본인 신분증 (사본) + 도장 + 임대차계약서 (사본) + (전입신고 확인 차) 주민등록초본 (원본) + 현금 약 4만원(인지대 · 송달료 등)